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  • 焦點|監管預期保持高壓 2020年房地產類信托面臨“新墻角”

  • 2020-01-13 16:32來源:搜狐彩票點擊:
  •   2019年四季度信托業進入調整的深化階段,以往高歌猛進的信托業逐漸收縮,尤其作為信托業的“重頭戲”的房地產信托無論從規模、收益與增速都大幅度滑落。

      1月9日,用益信托發布《2019年四季度集合資金信托統計報告》,報告顯示,信托市場方面,監管與轉型是2019年的主題。信托行業在史無前例的強監管氛圍中資產規模從22萬億回落至21萬億元。其中,2019年四季度房地產類信托規模占比28.89%,環比減少8.61個百分點。

      對此,用益信托金融研究院研究員喻智表示,嚴監管之下,信托公司收到眾多罰單,其中房地產信托業務和通道業務在2019年成為監管重點。2020年監管預期依舊保持高壓,房地產類信托預期還會有所下滑,業務轉型難度較大。

      在2019年初召開的信托監管工作會議提出,2019年信托監管核心是“三管一提高一加強”,即管戰略、管風險、管股東,提高服務實體經濟的質效,加強黨建。

      5月17日,銀保監會印發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知(銀保監發[2019]23號文)》,對房地產行業融資提出具體要求。通知要求不能向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

      8月初,銀保監會向各銀保監局下發《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》,根據“有保有壓、有升有降、有進有出”的原則,督促轄內信托機構立足信托本源加快轉型,優化信托業務結構,堅決遏制信托規模無須擴張。另外,下半年銀保監對信托公司的窗口指導將成常態。

      不難發現,從2019年全年發布的監管政策來看,上半年信托業的監管工作的主旋律集中在管戰略和管風險方面,其中以“23號文”為典型,對房地產信托業務的監管短時間內達到了一個高峰。

      到了下半年在對相關業務繼續保持高壓監管的同時,對于信托業監管的基礎環境的建設開始逐漸浮出水面,除了信托受益權賬戶系統的建設外,對于信托公司股權管理的相關政策也逐步出臺。

      事實上,強監管這一主題詞深刻貫穿信托行業整個2019年。據公開信息統計,2019年以來信托業已收到近40張罰單。超過20家信托公司被罰,約占全部信托公司數量的三分之一。

      從罰款事由來看,信托資金違規進入房地產成受罰主因,多家信托因為“信托資金違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向四證不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資”等原因被罰;其次為通道業務,如違規接受保險資金投資事務管理類等。

      喻智指出,2020年信托業的監管形勢大概率延續2019年的風格,嚴監管仍會是主題。

      一個值得注意的現象是,2019年集合信托的成立規模環比繼續下滑。據用益信托報告顯示,2019年四季度集合信托產品成立市場略顯冷淡,成立規模環比小幅下滑。

      報告數據亦明確體現了這一現象。據公開資料不完全統計,截至2020年1月3日,四季度共有60家信托公司募集成立集合信托產品6072款,環比增加9.99%,募集資金4882.25億元,環比下滑4.49%;與去年同期相比,募集規模增加0.37%。從月度數據來看,2019年10月、11月、12月集合信托產品的成立規模分別為1526.66億元、1439.92億元和1299.64億元,集合信托產品的單月募集規模持續下滑。房地產信托的收緊對集合信托產品的募集影響直接。

      喻智認為,2020年集合信托市場的募集依舊存在困難,但也有一定的轉機。2019年集合信托產品的募集規模下滑,一方面是“資產荒”的問題,優質項目難尋,房地產業務收緊更是令信托公司在投資項目選擇方面雪上加霜;另一方面是信托業兌付危機事件的發酵,暴雷事件頻發影響了投資者的投資熱情。目前來看,宏觀經濟掉頭上行的可能性不大,因此在優質投資項目方面信托公司的選擇依舊窘迫,但隨著信托公司直銷渠道的完善,以及國家在機構資金投向信托的支持和放松上,集合信托產品的募集或能出現改善。

      有業內人士表示,2020年集合信托產品的平均預期收益率仍然有一定的下行空間。集合信托產品的平均預期收益受到多方面因素的影響。

      “一是經濟增長減緩,從長期來看,中國的經濟增長出現高速增長的可能性不高,企業能夠支付的融資成本也將同步下行;二是貨幣政策,中央會議對于2020年貨幣政策的定調是靈活且適度寬松的,預期較2019年更為寬松;三是2020年企業融資環境或將改善,一方面國家對直接融資模式的支持和建設,對信托公司的傳統業務模式不利,另一方面監管層對于經濟下行壓力下的金融去杠桿亦有放松的跡象,企業面臨的融資壓力可能有所緩解。”喻智表示。

      在信托行業冷清,規模下滑的大背景下,作為信托重要組成部分的房地產類信托下滑最為明顯。

      報告顯示,房地產類信托是成立規模環比下滑最為明顯的產品,成立規模1410.62億元,環比下滑26.43%,規模占比28.89%。從規模占比變化來看,據公開資料不完全統計,2019年四季度房地產類信托規模占比28.89%,環比減少8.61個百分點;基礎產業類信托規模占比22.73%,環比減少1.79個百分點。

      業內人士表示,追其原因,房地產信托繼續降溫,監管是重要影響因素。房地產經歷多輪政策調控,監管層對房地產信托業務大幅收緊。2019年下半年以來,監管部門密集對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行窗口指導,并召集部分信托公司進行約談,對房地產信托業務規模實施增量和增速的控制。

      7月初,針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會開展了系列約談警示,被指導的公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國民信托等十幾家。

      “這十幾家信托公司是按照去年上半年房地產信托規模增速依次約談的,在此之前,已有信托公司因房地產信托增速過快、增量過大、提供土地前融等原因被單獨約談過,后續房地產信托規模壓縮是必然。要么直接暫停,要么控制總量。”一位信托公司人士曾對中國房地產報記者稱。

      與此同時,房地產類信托產品的收益率持續下行。在當前宏觀經濟環境持續低迷,房地產市場在經濟和監管的雙重壓力之下開始出現分化,頭部房企相較于中小房企的優勢增加。信托行業的房地產業務開展受監管的影響,合規性的門檻較高,對優質交易對手上的選擇并不多。

      喻智預測,在強監管趨勢下,2020年的房地產信托業務或將繼續萎縮,業務轉型仍需時間。信托公司正著力在房地產業務模式上進行創新和改變,目前的開發貸為主的業務模式預期可能會有所萎縮。

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